Última actualización: 16 de mayo de 2025 – VIVESUPERHOST, miembros de Apartur y Superhost con 20 años de experiencia.
1. Por qué todos hablan del Plan 2028
En junio de 2024 el Ayuntamiento aprobó la hoja de ruta que extinguirá unas 10 000 licencias de vivienda de uso turístico (HUT) el 31 de octubre de 2028. El Tribunal Constitucional respaldó la medida en marzo de 2025, despejando los últimos recursos judiciales.
1.1 Objetivo oficial
- Liberar stock residencial y contener el precio del alquiler.
- Reducir la presión turística en Ciutat Vella, Eixample y Gràcia.
1.2 Cronología clave
- 2025 (vigente): 7 000 inspecciones y casi mil órdenes de cierre a pisos ilegales.
- 2026: Registro Único de Viviendas Turísticas y sello QR obligatorio a la entrada.
- 2027: Subasta de cupos transitorios si alguna licencia queda libre antes de 2028.
- 31 oct 2028: Caducidad automática de todas las licencias HUT.
2. ¿A quién afecta realmente?
- Propietarios con licencia HUT vigente: deberán cesar el uso turístico o reconvertir el inmueble.
- Empresas gestoras: pérdida de cartera y necesidad de pivotar a media estancia.
- Inquilinos temporales: posible encarecimiento del alquiler de 31-90 días.
Dato clave: El ingreso medio por anuncio en 2025 ronda los 40 000 € al año (ADR 208 €, ocupación 54 %).
3. Escenarios antes de 2028
3.1 2025-2026: período de inspecciones intensivas
- Multas de 5 000 € a 30 000 € por incumplir seguridad o aforo.
- Clausura inmediata si se alquila tras caducar la licencia.
3.2 2027: adaptación o venta
- Auge de reformas para pasar a alquiler de media estancia (> 31 días).
- Desinversión de fondos que compraron HUT en 2015-2019.
3.3 2028: cierre o transformación definitiva
- Conversión a residencia convencional, co-living o residencia de estudiantes.
- Expectativa de litigios colectivos; Apartur ya prepara recursos.
4. Diez pasos para proteger tu inversión hoy mismo
- Auditoría legal de tu licencia: confirma que referencia catastral y titular coinciden.
- Obtén el certificado de compatibilidad urbanística (CCU) actualizado.
- Instala el sistema de registro QR visible en el portal.
- Revisa tu seguro de responsabilidad civil (mín. 300 000 €).
- Actualiza el plan de autoprotección contra incendios si el edificio supera 14 m.
- Crea un fondo de reserva equivalente a seis meses de cuota de comunidad.
- Analiza la opción de media estancia y calcula ingresos netos.
- Solicita tasación para una posible venta o permuta antes de 2027.
- Suscríbete a las alertas de Apartur y al boletín municipal.
- Consulta a un abogado especializado antes de cambiar el uso del inmueble.
5. Preguntas frecuentes de los propietarios
¿Puedo renovar la licencia más allá de 2028?
No. El decreto es de caducidad absoluta: todas las licencias HUT expiran el 31 de octubre de 2028. Solo podrían concederse nuevas si un plan municipal posterior lo permitiera, algo muy poco probable a corto plazo.
¿Qué pasa si alquilo a turistas sin licencia en 2029?
Se considera infracción muy grave: multa de hasta 60 000 € y cierre del inmueble durante tres años.
¿Existen ayudas para reconvertir el uso turístico a residencial?
La Generalitat prevé deducciones del 15 % en IRPF a propietarios que firmen contratos de alquiler de cinco años o más a precios limitados.
6. Conclusión
Quedan menos de cuatro años para la caducidad masiva de licencias. El mejor momento para trazar un plan es ahora. En Vivesuperhost combinamos 20 años de know-how, tecnología de precios dinámicos y asesoría legal especializada para maximizar tus ingresos y acompañarte en la transición.